物业拉锯三年退场后胜诉追索物业费法律依据解析

物业拉锯三年后被退场，索要物业费胜诉的法律依据在于物业服务合同和相关法律法规，物业服务合同规定了物业公司和业主之间的权利和义务，包括物业费的缴纳方式和标准等，即使物业公司被退场，业主仍需按照合同约定缴纳物业费，在法律法规方面，有关物业管理条例和民法典等也为物业公司追讨欠费提供了法律依据，物业公司可以依法通过法律手段追讨欠费并维护自身合法权益。

近期，北京通景大厦业主大会解聘老物业后，一场持续近三年的拉锯战以物业胜诉索要物业费告终。下面小编将从法律条文、司法实践及典型案例出发，系统解析案件中的相关问题。

物业拉锯3年被退场后索要物业费胜诉法律依据是什么?

　　物业退场后索要物业费胜诉的核心依据在于“事实服务”的司法认定与《民法典》的衔接适用。

　　根据《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止后，原物业应按时退场并完成交接，否则不得请求支付终止后的物业费。但司法实践中，法院会综合考量服务延续性、业主受益情况及公平原则，对“事实服务”作出例外认定。

　　以通景大厦案为例，法院认为在业主大会作出解聘决议至物业实际退场的三年间，双方处于协商、诉讼及执行阶段，原物业在此期间维持了基本服务，如安保、清洁、设备维护等，业主实际享受了服务成果。

　　尽管物业拒不退场违反合同义务，但其服务行为与业主受益之间存在直接关联。法院基于公平原则，判决业主支付物业费，实质是对物业服务成本与业主受益的平衡。

　　此外，物业类型的影响亦不可忽视。商办物业与住宅物业的司法裁判存在差异。商办场所物业服务一旦终止，可能导致商户停业、租金损失等连锁反应。

　　法院在通景大厦案中明确指出，物业在此期间的管理保障了业主的商业利益，因此支持部分费用支付。

物业费纠纷诉讼时效多久?

　　物业费纠纷的诉讼时效为三年，自物业知道或应当知道业主欠费之日起计算。这一规定源于《民法典》第一百八十八条，与普通民事纠纷的诉讼时效一致。但司法实践中，诉讼时效可能因中断、中止等情形重新计算或延长。

　　诉讼时效中断的情形主要包括物业通过书面催缴函、律师函、短信、电话等方式向业主主张权利，或业主部分缴纳物业费、承诺支付等。

　　物业在欠费期间每年向业主发送催缴通知，每次催缴均导致诉讼时效重新起算三年。物业在三年内未主张权利，且业主未提出诉讼时效抗辩，法院通常不会主动适用时效规定;但业主以“超过诉讼时效”为由抗辩，物业可能丧失胜诉权。

　　诉讼时效中止则适用于不可抗力等法定障碍。业主因自然灾害、重大疾病等原因无法行使请求权，且该障碍发生在诉讼时效最后六个月内，时效将中止计算。待障碍消除后，诉讼时效期间继续计算六个月。

　　司法实践中，物业费纠纷的时效认定需结合具体证据。物业应保留催缴记录、服务合同、业主欠费明细等证据，以证明其主张权利的连续性。业主则可通过举证物业未提供服务、服务存在瑕疵等情形，主张减免费用或抗辩时效。

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